My House, L'Immobiliare - Genova Nervi

Domande e risposte sulla compravendita di immobili

Quanto vale la mia casa?
Che cosa è un Analisi Comparativa di Mercato per il mio Immobile?
Cosa è meglio: prima vendo casa e poi compro casa, oppure prima compro casa poi vendo casa?
Quali sono le migliori Agenzie Immobiliari?
Che tipo di competenze deve avere un buon Consulente Immobiliare?
Meglio affidare la vendita di casa mia ad una sola agenzia immobiliare o a più agenzie immobliari?
Che cosa intende per Esclusiva?
Che cosa è un OPEN HOUSE?
Voglio vendere privatamente, come faccio ad avere la massima visibilità per il mio immobile in vendita?
Quali sono gli svantaggi ed i vantaggi nel vendere casa privatamente?
Qual’è la miglior forma di pubblicità per trovare clienti acquirenti qualificati?
Cosa intende per Qualificazione del cliente?
Risparmio veramente con le Agenzie Immobiliari che non mi chiedono provvigioni?
Ho visto la casa che mi piace ma non ho ancora il mutuo approvato. Posso fare una proposta vincolata?
Come è l’andamento del Mercato Immobiliare in questo ultimo periodo?
Ho dei risparmi da investire in un immobile, che possibilità mi offre il mercato?
Quali sono le spese per l’acquisto di una nuova casa?
Quali sono le agevolazioni fiscali prima casa?
Quali sono le fasi in una compravendita Immobiliare?
Che cosa è l’IMU (ex ICI) e come si calcola?
Che cosa è la Plusvalenza di un Immobile?
Cosa è una certificazione energetica di un appartamento?
Che cosa sono l’Usufrutto e la Nuda proprietà?

Quanto vale la mia casa?

Non è sempre facile rispondere a questa domanda semplicemente perchè alla base delle leggi di mercato c’è la famosa relazione tra Valore e Prezzo. Essi sono due elementi disgiunti fra di loro, infatti il Valore può considerarsi ciò che un determinato soggetto attribuisce in base alle sue motivazioni, quindi è INTERPRETABILE e non definito. Da qui si può capire che, per ogni immobile, avremmo il Valore del Venditore, il Valore dell’Acquirente, il Valore dell’Agente Immobiliare, il Valore del Vicino di casa, ecc. Tutti questi Valori, però, si possono racchiudere in un range che io definisco Valore di Mercato ossia il più PROBABILE prezzo realizzabile in base alla comparazione con gli immobili simili di zona (Analisi Comparativa di Mercato). Anche questo dato, però, non potrà mai essere certo perchè non tiene conto delle motivazioni e tempistiche dell’Acquirente il quale, al momento dell’incarico di vendita, ancora non esiste. Il Prezzo Finale quindi è il risultato di quello che il mercato immobilare ci dice soltanto alla fine del lavoro svolto del Consulente Immobilare.

Che cosa è un Analisi Comparativa di Mercato per il mio Immobile?

L'Analisi Comparativa di Mercato è uno strumento molto efficace per capire l’andamento del Mercato Immobiliare nella zona relativi all’Immobile in vendita e per stabilire il più PROBABILE prezzo realizzabile dello stesso. Questo strumento è utile sia per il cliente venditore, sia per il cliente acquirente.
Come funziona? Sarà compito mio prendere in considerazione un grosso numero di immobili in vendita (variabile in base all’unicità del pezzo) con caratteristiche simili all’appartamento in vendita (questi dati si trovano in internet, in zona, su cartelli o tramite agenzie immobiliari). Oltre a questi, si aggiungono quelli ufficiali dell’ Agenzia del Territorio riguaranti il venduto nella zona ed il parere di colleghi o agenzie immobiliari esperti o competenti di zona. In questo modo il ventaglio si amplia e si ha un dato molto più preciso. Una volta ottenuti i dati sarà sempre compito mio catalogarli, attribuire loro un grado di pertinenza o affinità con l’immobile in oggetto e preparare una breve relazione chiamata appunto Analisi Comparativa di Mercato.

Cosa è meglio: prima vendo casa e poi compro casa, oppure prima compro casa poi vendo casa?

Anche qui non si può stabilire a priori quale sia la prassi migliore perchè dipende molto da soggetto a soggetto e dalle proprie motivazioni/disponibilità economiche. Ovviamente sia nel caso prima compro casa sia nel caso prima vendo casa ci saranno pro e contro. Nel caso “prima vendo casa poi compro casa”, ad esempio, i vantaggi possono essere quelli di avere un capitale certo poichè si è già effettuata la vendita, di tenersi un periodo di tempo per cercare la nuova casa; gli svantaggi invece possono essere rischiare di affrettare troppo i tempi di ricerca perchè già abbiamo venduto o avere meno potere di trattativa nei confronti del nuovo venditore per la paura di rimanere senza casa. Nel caso “prima compro casa e poi vendo casa”, invece, tra i vantaggi ci sono sicuramente una maggior tranquillità nella fase di vendita poichè si è già acquistato, la sicurezza di non rimanere a piedi e un potere maggiore di trattativa durante la fase di vendita. Di contro però c’è un esborso molto maggiore di denaro poichè si possiedono due case (la tassazione è maggiore) e soprattutto risulta fondamentale avere già una disponibilità economica consistente per comprare la casa nuova non avendo venduto quella vecchia. Come vedete le possibilità sono variegate. Far capire quindi al cliente di essere un Venditore o un Acquirente è fondamentale sia per lui stesso, sia per il Consulente Immobiliare, al fine di evitare di far perdere al cliente tempo e soprattutto soldi.

Quali sono le migliori Agenzie Immobiliari?

Quelle Agenzie Immobiliari che vi trasmettono fiducia grazie soprattutto ad una struttura ben organizzata per la vendita di casa tua; Quelle Agenzie Immobiliari che non nascondono nulla, che collaborano coi colleghi, che vi dimostrano coi fatti tutto ciò che vi dicono a parole ovvero quello che andaranno a fare per voi; Quelle Agenzie Immobiliari che cercano di sedersi e discutere dei problemi e dei dettagli insieme a voi, quelle che non vi fanno perdere tempo, quelle puntuali e quelle che si ricordano sempre di voi; Quelle Agenzie Immobiliari che non lavorano gratis, perchè un servizio di qualità richiede sempre investimenti di qualità.

Che tipo di competenze deve avere un buon Consulente Immobiliare?

L’Iscrizione al Ruolo è il fondamentale requisito (Legge 39 del Febbraio 1989) per svolgere questa attività, altrimenti si rischia di imbattersi in uno dei tanti personaggi che prova a vendere una casa senza nemmeno il diritto di chiedere una provvigione. Oltre a questo serve una competenza completa in ambito delle compravendite che si affina con l’esperienza, una stretta cerchia di collaboratori in settori riguardanti il mondo delle case e del marketing, un’organizzazione ben strutturata ed una buona predisposizione a rapportarsi con le persone, con i colleghi e con i professionisti con cui egli collabora.

Meglio affidare la vendita di casa mia ad una sola agenzia immobiliare o a più agenzie immobliari?

Questa è una decisione che va presa immediatamente per evitare in futuro parecchie grane sia legali (riconoscimenti di rimborso spese alle agenzie coinvolte) sia personali (la casa diventa il pettegolezzo del quartiere). Sconsiglio quindi sempre di affidare l’incarico a tante agenzie primo perchè si corre il rischio di trovare più prezzi delle stessa casa, secondo perchè c’è il rischio che lo stesso cliente veda la casa con più agenzie, terzo perchè si crea un clima di competizione tra le agenzie immobiliari e non di collaborazione. Il mio consiglio è quello di scegliere l’Agenzia Immobilare che vi sembra più seria e provare soltanto con lei per un periodo di tempo adeguato, poi scaduto il mandato, in base ha come ha lavorato, potete sempre eventualmente cambiarla.

Che cosa intende per Esclusiva?

C’è sempre timore nella parola Esclusiva da parte del cliente Venditore perchè questo vincolo potrebbe far sembrare di escludere la possibilità che altre agenzie possano avere il cliente giusto. Questo è vero solo nel caso in cui l’agenzia immobiliare a cui si è affidata la vendita della propria casa NON collabora con le altre agenzie della zona. Nel mio caso, invece, collaborando con TUTTE le Agenzie Immobiliari di zona e della città, il termine Esclusiva si ridemsiona e diventa uno strumento molto efficace per velocizzare i tempi di vendita.
La mia Esclusiva, quindi, significa affidare il mandato e la gestione del marketing di casa tua esclusivamente al sottoscritto, lasciando però la possibilità di acquisto agli eventuali clienti dei colleghi.
Sarò quindi io in prima persona, in quanto UNICO REFERENTE, a proporre ai colleghi l’immobile, i quali, se interessati, torneranno da me per fissare eventuali colloqui di qualificazione o appuntamenti in visita con i loro clienti.

Che cosa è un OPEN HOUSE?

L’Open House (Visita libera senza appuntamento) è una tecnica di vendita avanzata importata dagli Stati Uniti ed utilizzata con molto successo in Italia dall’Agenzia Immbiliare Re/Max con cui ho avuto modo di lavorare per tre anni. Nella pratica si tratta di un evento creato appositamente per promuovere la vendita di casa tua preceduto e seguito da una serie di operazioni di marketing ad hoc al fine di rendere l’immobile più visibile nel minor tempo possibile. I potenziali acquirenti ed i colleghi agenti immobiliari coi loro potenziali clienti, saranno invitati a visionare l’appartamento in vendita proprio il giorno dell’Open House il quale sarà visibile in anteprima per due o tre ore. Numerosi sono i vantaggi per chi vende casa, dalla creazione di un interesse comune per la novità di mercato, al risparmio di tempo, ad un riscontro immediato della potenzialità di vendita dell’immobile nel Mercato Immobiliare.

Voglio vendere privatamente, come faccio ad avere la massima visibilità per il mio immobile in vendita?

Cerco di rispondere dando qualche consiglio anche a chi vuole provare a vendere privatamente la propria casa. Il primo approccio è quello di studiare bene la situazione senza fare cose a caso solo per il gusto di provare, altrimenti si rischia di innervorsirsi perdendo un sacco di tempo e pazienza. In questa prima fase bisogna trovare i difetti e pregi della propria casa immaginandosi se stessi al momento dell’acquisto ed immaginandosi altresì la tipologia di acquirente a cui essa può potenzialmente rivolgersi nel periodo attuale di mercato. Successivamente si passano a valutare i pro e i contro della zona in cui l’appartamento è ubicato cercando di analizzare tutti i possibili servizi e la raggiungibilità con ogni tipologia di mezzi. Fatto ciò si può iniziare a pensare al Valore da attribuire alla casa che, ovviamente, più sarà in linea coi Valori degli immobili simili in zona più sarà probabile trovare il giusto acquirente. Utile quindi è fare una ricerca di mercato per confrontare il proprio Valore con quello degli altri Venditori e capire quanto potenziale la tua casa ha in questo Mercato.
Solo a questo punto si può iniziare a pensare seriamente a quale forma di pubblicità scegliere. L’ideale sarebbe internet quindi provare a rivolgersi a quei portali gratuiti quali Bakeca.i, Subito.it, Secondamano.it che lasciano inserire annunci senza chiedere somme di denaro i quali però saranno visti soltanto da una piccola minoranza di clienti e da una maggioranza di agenzie immobiliari.
Passando invece alle altre forme di marketing, sarebbe meglio utilizzarne il più possibile ma, se sono un privato, è difficile trovare il tempo o fondi necessari per prendere accordi con gli altri portali immobilari a pagamento, andare ogni settimana alla sede del giornale o della rivista specializzata, creare stampare e distribuire 5000 o più volantini in città, ottenere la collaborazione di tutte le agenzie immobiliari della città, preparare e stampare parecchie schede complete dell’immobile, fare una visita al catasto per avere i documenti aggiornati, ecc. Qui la valutazione è molto soggettiva, provate a scegliere quello che per voi è il metodo più eficace in base al vostro tempo libero e budget economico.

Quali sono gli svantaggi ed i vantaggi nel vendere casa privatamente?

Quando si decide di vendere casa privatamente si va incontro a vantaggi e svantaggi.
Tra gli svantaggi il rischio principale è quello di incorrere una perdita eccessiva di tempo causata principalmente dalla mancanza di organizzazione, di soldi da investire, di una rete i contatti qualificata, poca competenza tecnica nel settore. Secondariamente si richia di ottenere l’effetto opposto a quello desiderato ovvero allontanare i clienti ed attirare solo agenti immobiliari, di ricevere clienti curiosi e non qualificati, di non essere lucidi durante la trattativa di vendita poichè emozionalmente coinvolti. Inoltre non si possono usufruire di quei canali di marketing efficaci col risultato di una scarsa visibilità nel Mercato Immobiliare.
Tra i vantaggi sicuramente c’è il non dover pagare la mediazione.

Qual’è la miglior forma di pubblicità per trovare clienti acquirenti qualificati?

La miglior forma di pubblicità è sicuramente quella che consente di avere la massima visibilità per l’appartamento in vendita all’interno del target di clientela studiato ad hoc durante la fase di individuazione del profilo del cliente acquirente. Dati alla mano, al giorno d’oggi, più del 50% degli acquirenti qualificati si trovano in rete, il resto coi metodi classici ovvero inserzioni, cartellonistica, volantinaggio, passaparola. Ecco spiegato il numero elevato dei miei servizi e la loro diversificazione. Sono consapevolo che avere una struttura ben organizzata alla base sia il metodo migliore per ottenere un eccellente filtro ed offrire alla tua casa la massima visibilità.

Cosa intende per Qualificazione del cliente?

Per Qualificazione del cliente intendo quel processo selettivo tramite il quale, attraverso una serie di incontri in ufficio o in casa del venditore/acquirente, il cliente viene preparato ad affrontare in tutta tranquillità questa importante scelta di vita. La Qualificazione è quindi un filtro necessario per accelerare il processo di vendita o di acquisto di casa tua.

Risparmio veramente con le Agenzie Immobiliari che non mi chiedono provvigioni?

Ogni agenzia immobliare ha la sua strategia, a volte questa comprende nel non chiedere provvigioni al Venditore essendo sicuri di prenderla solo dalla parte acquirente. Ma questo significa in primo luogo chiudere le porte a tutti i colleghi ed ai loro potenziali acquirenti non collaborando ed in secondo luogo rischiare di impegnarsi meno poichè non si ha la possibilità di investire troppi soldi per il proprio immobile con un marketing adeguato visto che il rischio di non trovare l’acquirente resta comunque sempre alto. Vorrei ricordare che il Mediatore per Legge ha diritto alla mediazione in caso di suo intervento per la conclusione della compravendita. La somma è stabilita come una libera pattuizione delle parti e, in caso di controversia, è fissata per usi e consuetudini al 3% da parte venditrice e al 3% da parte acquirente.

Ho visto la casa che mi piace ma non ho ancora il mutuo approvato. Posso fare una proposta vincolata?

I mutui vincolati sono semplicemente degli ostacoli alla vendita di un immobile perchè danneggiano il venditore che, una volta accettata, non avrebbe più la possibilità di valutare altre proposte magari più favorevoli fino a quando l’approvazione del mutuo, con eliminazione del vincolo, non sia stata ottenuta. Per questi motivi io sconsiglio sempre al Venditore di accettarla ma di certo non impedisco al potenziale acquirente di proporla. La Qualificazione dell’acquirente serve proprio ad evitare situazioni di questo tipo a vantaggio di entrambe le parti.

Come è l’andamento del Mercato Immobiliare in questo ultimo periodo?

Dopo il boom dell’Immobiliare nel periodo 2007 e il successivo crollo economico del 2008/2009/2010 causato principalmente dalla bolla dei mutui facili, sembra che pian piano il Mercato e le compravendite stiano pian piano riprendendosi. Molte Agenzie Immobiliari hanno chiuso bottega in questo periodo, si sono salvate soltanto quelle meglio organizzate e con una struttura di clienti consolidata alle spalle.

Ho dei risparmi da investire in un immobile, che possibilità mi offre il mercato?

L’investimento in un Immobile da locare è sicuramente uno dei più redditizzi in circolazione. Se non si dispone di un grosso capitale si può sempre optare per l’acquisto di un box o di un posto auto in zone strategiche sempre da poter affittare oppure un investimento in immobili occupati o in nuda proprietà. Inoltre è sempre utile controllare cosa ci propongono le aste giudiziarie immobiliari in cui, spesso, è facile trovare offerte immobiliari molto interessanti o appartamenti a prezzi molto bassi.

Quali sono le spese per l’acquisto di una nuova casa?

Imposte Variabili (Imposta di Registro) e Imposte Fisse (Ipotecaria e Catastale):

Se acquistiamo da un privato l’Imposta di Registro è calcolata al 3% (se prima casa) del valore catastale (ricavato dalla rendita catastale), mentre al 7% (se seconda casa). Le imposte Ipotecaria e Catastale invece sono calcolate in misura fissa di 168 euro nel primo caso e rispettivamente al 2% e all’1% nel secondo caso.
Se si acquista da costruttore (entro 4 anni dalla ultimazione) non si paga l’Imposta di Registro ma si paga l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 4% (se prima casa), al 10% (se seconda casa), al 20% (se seconda casa di lusso) calcolata però sul prezzo dichiarato di acquisto e non più sul valore catastale. Le imposte Ipotecaria e Catastale invece anche qui calcolate in misura fissa di 168 euro nel primo caso e rispettivamente al 2% e all’1% nel secondo caso.
Se si apre un mutuo bisogna fare un ulteriore atto dal notaio e pagare un’Imposta pari allo 0,25% della somma del mutuo (se prima casa) oppure al 2% della stessa (se seconda casa).

Notaio: la parcella del notaio è variabile, ogni atto mediamente può costare introno ai 2000/3000 Euro.

Quali sono le agevolazioni fiscali prima casa?

Chi compra una prima casa (quindi non possiede altri immobili ad uso residenziale) ha diritto a delle agevolazioni fiscali Sia sull’acquisto sia sul riacquisto. Agevolazioni sull’acquisto: L’Imposta di Registro è calcolata al 3%, quelle Ipotecaria e Catastale in misura fissa a 168 euro cadauna. Agevolazioni sul riacquisto: se un privato vende la sua prima casa ha il diritto ad un Credito di Imposta sull’Imposta di Registro nel caso acquistasse una nuova casa entro un anno dalla vendita della vecchia. Il credito non deve essere superiore all’ammontare della vecchia Imposta di Registro.

Quali sono le fasi in una compravendita Immobiliare?

La prima fase, trascurata dalla maggiorparte delle Agenzie Immobiliari soprattutto per mancanza di organizzazione, è la Qualificazione del Cliente Acquirente. In questo modo si può capire se il cliente è pronto per vedere l’Immobile o se è ancora in una fase di indecisione. Dopo la visita, se l’appartamento in vendita è piaciuto, si passa alla compilazione di una Proposta d’Acquisto che deve contenere un assegno intestato al Venditore come garanzia e anticipo della Caparra Confirmatoria da versare al Compromesso (o Contratto Preliminare). La proposta sarà subito discussa col Venditore e sarà data all’Acquirente, nel più breve tempo possibile, una risposta.
In caso di proposta accettata si passa alla stesura del Contratto Preliminare (o Compromesso) in ufficio o, se richiesto, dal Notaio. Qui verrà versato al Venditore il residuo della Caparra Confirmatoria e saranno definiti i vari accordi della compravendita nonchè saldata la provvigione all’Agente Immobiliare. L’ultima fase è quella del Rogito Notarile in cui la proprietà viene interamente trasferita e le chiavi consegnate.

Che cosa è l’IMU (ex ICI) e come si calcola?

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è una nuova Imposta che verrà introdotta a partire dal 2012 creata per sostituire la vecchia ICI. Questa nuova imposta è calcolata sulla rendita catastale dell’Immobile in oggetto (rivalutata del 5%) e moltiplicata di un fattore 160. Ottenuta la nuova rendita si applica a questa l’aliquota fissa dello 0,4% in caso di prima casa oppure dello 0,76% in caso di seconda casa. In caso di prima casa, inoltre, si ha diritto ad una detrazione (o franchigia) di 200 euro.
Vediamo brevemente come si calcola la neo introdotta Imposta Municipale Unica (IMU) per un Appartamento.
Si parte dalla rendita catastale, mettiamo per ipotesi € 1000.
Poi si calcola la rivalutazione estimi standard 1000 x 5% = € 1050.
Dopodichè si passa a calcolare il nuovo valore catastale con il nuovo moltiplicatore (1050 x 160 = 168.000 €).
E così otteniamo l'IMU lorda per la prima casa (168000 x 0,004 = 672 €).
A questo punto calcoliamo l'IMU per la prima casa applicando la detrazione di 200 € (672 - 200 = 472 €) e l'IMU per la seconda casa (168.000 x 0,0076 = 1277 €).

Che cosa è la Plusvalenza di un Immobile?

Nella maggiorparte dei casi il privato che vende un bene Immobile non paga alcuna tassa, anche se di solito ottiene un Guadagno grazie all’aumento di valore avvenuto tra l’acquisto e la rivendita. Questo Guadagno, chiamato Plusvalenza, è infatti tassato solo in alcuni casi previsti espressamente dalla Legge. In particolare, la Plusvalenza derivante dalla vendita di fabbricari o di terreni agricoli è tassata solo in casi eccezionali, mentre è sempre tassata quella derivante dalla vendita di terreni edificabili.

La Plusvalenza è quindi tassata nei seguenti casi:

Se il bene immobile è stato acquistato o costrutio da meno di cinque anni;
Se il bene immobile non è pervenuto per successione;
Se il bene immobile non è l’abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quello di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.

L’aliquota minima è pari al 23% del valore della Plusvalenza quindi è conveniente chiedere al notaio l’applicazione dell’Imposta Sostitutiva del 20%.

Cosa è una certificazione energetica di un appartamento?

L'Attestato di certificazione energetica è un documento, OBBLIGATORIO PER LEGGE in caso di compravendita, che testimonia il rispetto delle norme sull'efficienza energetica in edilizia. Essa è la "targhetta" energetica di un edificio, se non di ogni singolo appartamento, di cui riporta caratteristiche costruttive e comportamento termico; è il "quanto consuma?" che siamo abituati a domandare quando, ad esempio, acquistiamo un' automobile. Dietro ad un prezzo più basso di un immobile rispetto alla media di mercato, possono nascondersi brutte sorprese riguardo le spese di gestione, in particolare del riscaldamento. I tempi medi del rilascio della certificazione variano dai 5 ai 10 giorni, soprattutto in base alla tipologia del riscaldamento (autonomo o centralizzato), i prezzi anche in base alla dimensione (in media 300 Euro), la validità 10 anni. La certificazione, inoltre, comporta una detrazione fiscale sulle tasse per miglioramenti inerenti al risparmio energetico del 55% e rimborsabili in 5 anni. Infine, diventerà sempre più interesse di chi vende offrire al potenziale compratore un documento che "certifichi" i costi energetici dell'immobile in questione, vuoi per rendere più interessante l'offerta o semplicemente per dare testimonianza di serietà. Ne deriverà una "selezione naturale", una graduale presa di coscienza, da parte di chi acquista o vive in affitto, dell'importanza di valutare il comportamento energetico della propria casa futura, fino a diffidare di chi rifiuta di produrre l'attestato di certificazione energetica prima di concludere la compravendita.

Che cosa sono l’Usufrutto e la Nuda proprietà?

L’Usufrutto è il diritto ad utilizzare un bene (per esempio un immobile o un terreno) e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L'unica cosa che manca è quindi la semplice Proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la "Nuda Proprietà". Quindi, quando esiste un usufruttuario esiste anche un nudo proprietario e viceversa. Doveri dell’usufruttuario: conservare il bene in buone condizioni, sia attraverso la piccola manutenzione che con costose riparazioni straordinarie; pagare praticamente tutte le spese, comprese quelle fiscali; versare l'Ici (imposta comunale sugli immobili se seconda casa), l'Irpef (imposte sui redditi) e le normali spese condominiali. Doveri del nudo proprietario: pagare le spese di "manutenzione straordinaria", cioè, nel caso di un immobile, i grossi lavori di ristrutturazione che detrminano la variazione del suo valore. Per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, in funzione del valore della piena proprietà dell’immobile e dell’età dell’usufruttuario secondo, si utilizzano una formula e dei coefficienti di cui al D.M. del 7 gennaio 2008.

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